Vermietete Immobilie verkaufen: Ablauf, Rechte der Mieter und Unterlagen

Der Mietvertrag geht auf den Käufer über

Nach § 566 BGB tritt der Käufer mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch in den bestehenden Mietvertrag ein – oft zusammengefasst als „Kauf bricht nicht Miete“. Miethöhe, Kaution und alle vereinbarten Rechte und Pflichten bleiben bestehen. Für die Mieter ändert sich zunächst nur der Vermieter.

Wer die Immobilie später selbst nutzen möchte, kann nicht einfach kündigen. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur unter den Voraussetzungen des § 573 BGB möglich. Wurde eine vermietete Wohnung erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, gelten zusätzlich Sperrfristen nach § 577a BGB und ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB.

Welche Käufer infrage kommen

• Kapitalanleger: Sie interessieren sich vor allem für die laufende Miete, den Zustand und die Entwicklung des Standorts. Eine nachvollziehbare Aufstellung von Mieteinnahmen und nicht umlegbaren Kosten ist hier besonders wichtig.
• Eigennutzer: Sie kommen meist nur infrage, wenn ein Auszug absehbar ist oder ein Einzug langfristig geplant wird. Rechnen Sie bei vermieteten Objekten mit einem kleineren Kreis an Eigennutzern.
• Mieter selbst: Manchmal möchte der Mieter die Wohnung kaufen. Ein offenes Gespräch lohnt sich früh.

Besichtigungen mit Rücksicht planen

Mieter müssen Besichtigungen in der Regel nach rechtzeitiger Ankündigung und zu zumutbaren Zeiten ermöglichen; die Einzelheiten ergeben sich aus dem Mietvertrag und der Rechtsprechung. Bewährt hat sich, Termine zu bündeln, frühzeitig abzustimmen und die Zahl der Besichtigungen durch gut vorbereitete Exposés mit Fotos und Grundrissen gering zu halten.

Ein freundlicher, transparenter Umgang zahlt sich aus: Kooperative Mieter erleichtern den Verkauf deutlich.

Diese Unterlagen brauchen Kaufinteressenten

• Mietvertrag mit allen Nachträgen und Mieterhöhungen
• Aktuelle Miethöhe, Nebenkostenvorauszahlung und Höhe der Kaution
• Letzte Nebenkostenabrechnung
• Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Höhe der Erhaltungsrücklage

Personenbezogene Daten der Mieter geben Sie nur weiter, soweit sie für die Kaufentscheidung erforderlich sind – im Zweifel geschwärzt.

Wie Engel Immobilien unterstützt

Wir bewerten vermietete Häuser und Wohnungen in Idar-Oberstein, Birkenfeld und Kirn, bereiten die Unterlagen für Kapitalanleger auf, stimmen Besichtigungen mit den Mietern ab und begleiten Sie bis zum Notartermin. Rechtliche Einzelfragen klären Sie bitte mit einer Rechtsberatung.